지분형 모기지 주담대랑 기존 주담대랑 무슨 차이지?

 

지분형 모기지 주택담보대출(지분형 주담대)란?

 

지분형 주담대는 기존의 '대출'이 아닌 '투자' 개념으로, 정부(또는 주택금융공사 등 공공기관)가 집값의 일부를 투자(지분 보유)하고, 나머지 금액만 대출이나 자기자금으로 마련해 주택을 구매하는 새로운 방식입니다.

 

예를 들어, 10억 원짜리 아파트를 살 때 정부가 최대 40%인 4억 원을 투자(지분 보유)하고, 매수자는 나머지 6억 원만 부담합니다.

 

이 6억 원 중 일부는 기존 주담대(담보대출)로 충당할 수 있고, 나머지는 본인 현금이 필요합니다. 실제로는 약 1억 8천만 원의 현금만 있으면 10억 원짜리 집을 살 수 있습니다.

 

매수자는 정부가 보유한 지분에 대해 매년 일정 비율(예: 연 2%)의 사용료를 내야 하며, 집을 팔 때는 시세차익(또는 손실)을 지분율대로 나눕니다. 집값이 오르면 이익을 나누고, 떨어지면 손실도 정부가 분담합니다.

 

또한 거주 기간 제한은 없고, 2년마다 정부 지분을 추가로 매입해 점진적으로 100% 소유로 전환할 수도 있습니다.

 

📺 📺[단독] 2억으로 10억 아파트 산다…‘지분형 주담대’ 설계 끝 [KBS 9시 뉴스] 📺📺

 

기존 주택담보대출(주담대)와의 차이점

구분	기존 주택담보대출	지분형 주택담보대출
자금 조달 방식	금융기관에서 대출받아 원리금 상환	정부·공공기관이 집값 일부 '투자'(지분 보유)
주택 소유 형태	100% 개인 소유	정부·공공기관과 공동 소유
상환 방식	매월 대출 원리금 상환	정부 지분 사용료(연 2% 등) 납부, 2년마다 지분 매입 가능
시세차익(손실) 귀속	모두 매수자에게 귀속	지분율만큼 정부와 공유
대출 규제 영향	LTV, DSR 등 대출 규제 적용	대출 필요성 줄어 규제 영향 적음
초기 자금 부담	LTV 한도 초과분은 현금 필요	적은 현금으로도 내 집 마련 가능
적용 대상	모든 주택	서울 10억, 경기 6억, 지방 4억 이하 등 일부 주택
기타	집값 하락 시 손실 전부 부담	정부가 지분만큼 손실 분담

지분형 모기지 쉽게 이해하기

 

 

10억 원짜리 아파트를 산다고 가정한다면?

• 기존 주담대: LTV 70%면 7억 대출 + 3억 현금 필요
• 지분형 주담대: 정부가 4억 투자(40%), 매수자 6억 부담(이 중 최대 4.2억까지 주담대 가능), 실제 현금 약 1.8억만 있으면 구매 가능

집값이 2억 오르면?

• 기존 주담대: 2억 모두 매수자 몫
• 지분형 주담대: 1.2억(60%)은 매수자, 0.8억(40%)은 정부 몫

집값이 2억 떨어지면?

• 기존 주담대: 2억 모두 매수자 손실
• 지분형 주담대: 1.2억(60%)은 매수자, 0.8억(40%)은 정부가 부담

수익형 모기지 주담대 장점

• 적은 현금으로 내 집 마련 가능
• 대출 부담·이자 부담 감소, 대출 규제 영향 적음
• 집값 하락 시 손실 분담
• 점진적 100% 소유 전환 가능

수익형 모기지 주담대 단점

• 집값 상승 시 시세차익을 정부와 나눠야 함
• 정부 지분에 대한 사용료(연 2% 등) 부담
• 완전한 소유권이 아니며, 매각 시 정산 필요
• 일부 지역·주택에만 적용, 아직 시범사업 단계

지분형 주담대는 정부와 공동 소유로 집을 사는 방식으로, 초기 자금 부담을 크게 줄이고 대출 리스크를 낮추는 대신, 집값 상승 이익을 정부와 나누고, 사용료를 내야 하는 새로운 제도입니다. 기존 주담대와는 소유 구조, 상환 방식, 시세차익 귀속 등에서 본질적으로 다릅니다.

 

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